Sekilas Tentang Pengertian APHB dan Perbedaan dengan APHW

Mungkin pengertian APHB masih terdengar asing bagi sebagian dari anda. istilah ini sering kali muncul dalam urusan surat menyurat kepemilikan hak tanah. APHB bisa dibuat karena beberapa sebab. Namun yang jelas, APHB inilah yang mengatur pembagian hak tanah atas dua orang atau lebih atas tanah yang sudah dimiliki. Jika berbicara investasi, APHB bisa juga dijadikan salah satu jalan bagi anda untuk menanamkan modal anda tanpa harus secara utuh membeli tanah tersebut. Model investasi melalui APHB saat ini juga sudah banyak ditemukan. Untuk memberikan gambaran jelas mengenai pengertian APHB, hukum yang mendasari, hingga biaya pembuatannya, anda bisa menyimak penjelasannya di bawah ini.

Apa Itu APHB?

APHB atau Akta Pembagian Hak Bersama adalah akta yang dibuat untuk mengakhiri kesepakatan kepemilikan bersama atas HAT (Hak Atas Tanah) atau HMRS (Hak Atas Rumah Susun). APHB biasanya diterbitkan karena terjadi peristiwa hukum atau kehendak bebas dari sang pemilik tunggal tanah yang memicu pembagian hak bersama atas suatu tanah. Peristiwa tersebut bisa saja karena pewarisan, perkawinan, ataupun alasan investasi. APHB dibuat berlandaskan kesepakatan pihak-pihak yang mempunyai HAT atau HMRS atas tanah tersebut.

Akta Pembagian Hak Bersama
Akta Pembagian Hak Bersama

Dalam dunia investasi, biasanya pemilik tunggal tanah akan membagi kepemilikan HAT menjadi beberapa bagian sehingga investor bisa menanamkan modal di dalamnya. Namun jelas, pemilik semula tetap ikut dalam pembagian daftar pemilik tanah tersebut.

Sedangkan fungsi utama dari akta ini adalah sebagai bukti kesepakatan antara pihak-pihak pemegang hak bersama mengenai pembagian HAT atau HMRS tersebut. yang perlu digaris bawahi adalah, tidak selamanya APHB mencantumkan pemecahan tanah. Jadi tidak ada ukuran atau luas tertentu yang harus dibagi di antara para pemegang hak tersebut. Jenis tanpa pemecahan ini yang biasanya digunakan sebagai alternatif investasi.

Selanjutnya, mengenai pembuatan APHB hanya bisa dilakukan secara bersama-sama oleh para pemegang HAT di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang memiliki kewenangan sesuai hukum yang berlaku. Satu APHB biasanya bisa memuat lebih dari satu bidang tanah. APHB bisa memuat kesepakatan pembagian atas beberapa bidang tanah sekaligus yang masih berlokasi dalam satu wilayah kerja PPAT tersebut. Jika lokasi bidang tanah terpencar, maka para pemegang HAT bisa menentukan di mana APHB akan dibuat untuk selanjutnya menyerahkan blangko kepada masing-masing PPAT di wilayah tanah tersebut berada. Setelah mengetahui pengertian APHB, berikut adalah dasar hukumnya.

Dasar Hukum APHB

Dasar Hukum APHB

Hukum yang mendasari APHB sudah dicantumkan dalam pasal 111 ayat 3, 4 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertahanan Nasional (PMA/KBPN) Nomor 3 Tahun 1997. Isi masing-masing ayat tersebut antara lain adalah:

  • Ayat 3: akta mengenai pembagian hak waris dapat dibuat dalam bentuk akta di bawah persetujuan semua ahli waris dengan dihadiri oleh 2 orang saksi atau menggunakan akta notaris.
  • Ayat 4: apabila ahli waris lebih dari satu orang dan belum ada pembagian, maka pendaftaran peralihan hak bisa dilakukan oleh para ahli waris sebagai kepemilikan bersama.

Selain dasar hukum di atas, ada juga ketentuan yang harus diberlakukan dalam pembuatan APHB. Ketentuan-ketentuan ini tidak bisa berlaku secara bersamaan. Artinya, para pemegang hak bersama harus memilih satu dari ketentuan-ketentuan berikut.

  1. Nilai yang diperoleh oleh para pemegang hak bersama adalah sama dan tidak ada pihak yang mendapatkan kelebihan nilai lebih dibandingkan yang lainnya. Ketentuan ini hampir sama dengan konsep tukar menukar dengan barang dengan nilai yang sama persis. Jadi semua pihak akan mendapatkan nilai dan hak yang sama.
  2. Pihak lain melepaskan haknya atas nilai lebih yang diperoleh salah satu pihak saja. Model seperti ini menganut konsep hibah dengan memberikan secara cuma-cuma kelebihan nilai yang didapatkan salah satu pihak tersebut. Dalam konsep ini, sukarela menjadi kuncinya.
  3. Ketentuan yang terakhir adalah pihak yang memperoleh nilai lebih akan membayarkan sejumlah uang tunai sebagai ganti atas kepemilikan nilai lebih yang didapatkannya kepada pihak-pihak lain. Konsep yang mendasarinya adalah konsep jual beli.

Namun terdapat satu akta lain yang hampir sama dengan APHB, yaitu APHW atau Akta Pembagian Hak Waris. Keduanya sama-sama merupakan akta yang menyatakan pembagian hak bersama atas HAT atau HMRS. Untuk lebih jelasnya, di bawah ini adalah detailnya.

Perbedaan APHB dan APHW

Perbedaan APHB dan APHW
Perbedaan APHB dan APHW

APHB dan APHW memiliki kesamaan yang identik. Perbedaannya hanya terletak dari nama pemegang sertifikat atas tanah yang akan di bagi. Sebagai contoh, jika seorang ibu meninggal dan meninggalkan sebidang tanah kepada 3 anaknya sebagai ahli waris, maka untuk membagi HAT tanah warisan tersebut harus digunakan APHW karena sertifikat masih atas nama sang ibu.

Namun apabila di kemudian hari ketiga anak tersebut sepakat ingin membagi haknya dengan seseorang lain atau lebih, maka pembagian ini akan membutuhkan APHB. Maka biasanya saat ingin memproses pembagian hak waris, hal pertama yang diminta adalah memproses balik nama menjadi nama sang ahli waris tersebut terlebih dahulu.

Dengan demikian anda perlu mengurus biaya balik nama atas sertifikat tersebut sebelum bisa membuat APHB. Berikut adalah syarat-syarat yang harus anda penuhi untuk mengurus sertifikat balik nama atas dasar APHB.

Persyaratan Balik Nama atas Dasar APHB

Di bawah ini adalah syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk mengurus balik nama sertifikat atas dasar APHB.

  1. Fotokopi KTP & KK Penerima Hak
  2. Fotokopi KTP Pemberi Hak
  3. Fotokopi PBB Tahun Terakhir
  4. Sertifikat Asli yang Sudah Divalidasi
  5. Akta Pemberian Hak Bersama yang Sudah dibuat PPAT
  6. Surat Pajak BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)

Syarat-syarat tersebut mempunyai ketentuan-ketentuan khusus sebagai berikut:

  1. Semua berkas yang dilampirkan wajib dilegalisir oleh notaris, kepala desa, atau lurah setempat.
  2. Semua berkas dijadikan satu dalam map khusus yang disediakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Anda bisa mendapatkannya di koperasi BPN terdekat.
  3. Silakan ajukan berkas ke loket penerimaan berkas di kantor BPN kota anda.
  4. Anda akan menerima Surat Perintah Setor dari loket tersebut.
  5. Lakukan pembayaran di kasir atau loket pembayaran atas biaya balik nama tersebut.

Sedangkan untuk biaya pembuatan APHB di notaris, anda bisa langsung menanyakan skema presentasenya ke notaris yang berwenang di daerah anda. Penentuan biaya pembuatan APHB biasanya melibatkan banyak variabel seperti NJOP, BPHTB, dan lain-lain.

Sedangkan bagi anda yang berniat investasi dengan APHB ini, silakan bangun kesepakatan sebaik mungkin dengan pihak pemilik tanah semula. Usahakan agar anda mendapatkan penawaran terbaik dengan menimbang pemasukan serta risiko yang ada di dalamnya.

Demikianlah informasi seputar pengertian APHB lengkap dengan poin-poin yang harus diketahui lainnya. Untuk informasi lebih lanjut, sangat disarankan untuk langsung mendatangi BPN setempat. Semoga bermanfaat.

 

Artikel Investasi Syariah ini dikenal, sbb :

akta jual beli aphb akta hibah -akta pembagian hak bersama -apa itu aphw -aphb gambar -aphb konsep -aphb tanah -fungsi aphb -kegunaan aphb -

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *