Prosedur Jual Beli Tanah dan Bangunan dan Tips dalam Membeli Tanah

Prosedur jual beli tanah dan bangunan tentunya menjadi hal penting yang harus diketahui, khususnya bagi Anda yang ingin berinvestasi dalam bentuk tanah. Hal ini karena jual beli tanah bukan perkara yang sepele. Terdapat prosedur yang harus diterapkan agar proses jual beli tanah tersebut dianggap sah di mata hukum.

Pada jaman dahulu, sebenarnya telah terdapat sebuah aturan yang menerangkan tentang bagaimana proses jual beli tanah, yakni didasarkan pada hukum adat. Namun dengan perkembangan hukum seperti sekarang, akhirnya muncullnya prosedur-prosedur yang harus diikuti. Untuk lebih memahami tentang hal tersebut, sebaiknya Anda simak ulasan berikut ini.

Pejabat Pembuat Akta Tanah

Prosedur Jual Beli Tanah

Sekedar informasi, saat ini terdapat aturan yang menerangkan tentang pihak atau pemangku jabatan yang ditunjuk sebagai PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Pejabat tersebut terdiri dari:

  1. PPAT Sementara

PPAT sementara adalah Camat atau Kepala Kecamatan yang berperan penting dalam proses jual beli tanah dan bangunan. Mengapa disebut dengan PPAT sementara? Hal ini karena hanya daerah dengan desa-desa terpencil saja yang menunjuk Camat sebagai PPAT. Selain itu, untuk daerah yang jumlah PPATnya belum banyak, Camat pun memiliki peranan yang penting dalam proses jual beli tanah.

  1. PPAT

Merupakan Pejabat Umum yang secara resmi diangkat oleh BPN (Badan Pertanahan Nasional) dan memiliki tugas untuk menerbitkan akta jual beli tanah. Pejabat Umum biasanya memiliki wilayah kerja dalam lingkup tertentu saja.

Itulah dua jabatan yang memiliki peranan dalam proses jual beli tanah. Adapun syarat serta prosedur jual beli tanah dan bangunan adalah sebagai berikut:

Prosedur dan Syarat Jual Beli Tanah dan Bangunan

Semua prosedur serta syarat jual beli tanah dan bangunan telah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria. Pada UU Agraria, disebutkan bahwa jual beli merupakan sebuah prosedur untuk mengalihkan hak dari penjual ke pembeli. Prinsip transaksi yang harus dilakukan para proses jual beli tanah dan bangunan tersebut adalah terang dan tunai.

Artinya transaksi harus dilakukan oleh pejabat yang memiliki kewenangan, yakni PPAT. Selain itu, uang yang diberikan pun harus dalam bentuk tunai. Apabila transaksi belum lunasi, maka proses jual beli belum dapat dilakukan.

Bagi pembeli tanah, sebaiknya melakukan pengecekan terlebih dahulu terkait status tanah yang akan dibeli. Dalam hal ini, PPAT dapat membantu proses pengecekan demi memastikan bahwa tanah tersebut aman dan tidak memiliki masalah, terutama ketika proses jual beli tanah terjadi. Apabila nantinya PPAT menemukan kejanggalan dan memutuskan bahwa tanah tersebut merupakan tanah sengketa atau tanah yang tak layak jual, maka PPAT berhak menolak permintaan penerbitan AJB (Akta Jual Beli).

Data-Data yang Harus Dipersiapkan

Untuk transaksi jual beli tanah dan bangunan, pembeli dan penjual harus memberikan data yang akurat. Tujuannya agar proses verifikasi serta pengecekan PPAT terhadap tanah dan bangunan yang akan diperjual belikan menjadi lebih akurat. Data-data yang perlu dipersiapkan oleh penjual tanah dan bangunan adalah sebagai berikut:

  • Fotocopy KTP. Apabila sudah menikah, maka harus melampirkan fotocopy suami dan istri.
  • Fotocopy KK (Kartu Keluarga).
  • Fotocopy Surat Nikah (apabila sudah menikah).
  • Sertifikat hak atas tanah dan bangunan asli yang akan dijual. Di antaranya adalah SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), SHGU (Sertifikat Hak Guna Usaha), dan SHM atas Satuan Rumah Susun. Sekedar informasi, selain 4 jenis sertifikat tersebut, maka akta yang dapat digunakan adalah AKTA Notaris, bukan PPAT.
  • Bukti lunas PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) selama 5 tahun terakhir.
  • NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak).
  • Surat bukti persetujuan suami istri untuk yang telah menikah.
  • Apabila suami atau istri dari orang yang menjual tanah dan bangunan telah menginggal, maka harus dibuktikan dengan surat kematian yang diterbitkan oleh Desa atau Kelurahan setempat.
  • Apabila suami dan istri mengalami perceraian, maka harus membawa surat penetapan dan akta pembagian harga bersama. Pada surat tersebut, hak waris harus menjadi milik dari penjual tanah atau bangunan.

Itulah beberapa data yang dibutuhkan oleh penjual sebelum menjual tanah dan bangunan miliknya. Sedangkan untuk pembeli tanah atau bangunan, persyaratannya terbilang sangat sederhana. Di antaranya adalah:

  • Fotocopy KTP. Untuk yang sudah menikah, harus membawa fotocopy suami/istri.
  • Fotocopy KK (Kartu Keluarga).
  • Surat nikah apabila sudah menikah.
  • NPWP.

Pembuatan Akta Jual Beli di PPAT

Setelah semua data atau dokumen di atas telah siap, maka prosedur jual beli tanah dan bangunan yang selanjutnya adalah menerbitkan AJB (Akta Jual Beli) dari PPAT. Namun sebelum itu, PPAT akan memeriksa keaslian sertifikat pada di kantor BPN. Di samping itu, penjual harus membayar PPh (Pajak Penghasilan) dan BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan).

Sekedar informasi, pembuatan AJB harus dihadiri oleh kedua belah pihak, yakni penjual dan pembeli. Apabila pihak penjual atau pembeli tak dapat hadir, maka dapat diwakili dengan orang yang telah diberi kuasa dengan menunjukkan surat kuasa bermaterai.

Adapun pada proses pembuatan Akta Jual beli, PPAT akan membacakan serta menjelskan mengenai isi akta tersebut. Jika pihak penjual dan pembeli menyetujui isi AJB, maka dilanjutkan dengan penandatanganan akta oleh pembeli, penjual, saksi, dan PPAT. AJB akan dibuat sebanyak 2 lembar. Satu untuk PPAT dan satunya untuk diserahkan pada BPN agar dapat digunakan untuk proses balik nama. Sedangkan pihak penjual dan pembeli mendapatkan salinan AJB.

Proses Permohonan Balik Nama di Kantor Pertanahan

Apabila AJB telah dibuat di PPAT, maka prosedur jual beli tanah dan bangunan yang selanjutnya adalah PPAT akan pergi ke kantor BPN untuk menyerahkan berkas demi proses balik nama. Sekedar informasi, penyerahan AJB paling lambat adalah 7 hari kerja setelah ditandatangani. Adapun berkas yang harus diserahkan untuk balik nama adalah:

  1. Surat permohonan balik nama. Ditanda tangani oleh pembeli.
  2. AJB dari PPAT.
  3. Sertifikat hak atas tanah.
  4.  Focotpy KTP pembeli dan penjual.
  5. Bukti lunas PPh dan BPHTB.

Jika semua berkas tersebut telah diserahkan, maka pembeli akan memperoleh tanda bukti penerimaan. Pada tanda bukti tersebut, nama pemegang hak tanah yang lama akan dicoret dan digantikan dengan pemegang hak atas tanah yang baru. Dalam waktu 14 hari kerja, pembeli telah dapat mengambil sertifikat tanah di kantor pertanahan.

Berhati-Hati dalam Membeli Tanah dan Bangunan agar Tidak Tertipu

Anda telah mengetahui bagaimana prosedur dan syarat jual beli tanah serta bangunan. Hal penting lain yang harus Anda pahami adalah tips agar tidak tertipu oleh penipu dalam bisnis jual beli tanah. Berikut adalah tips membeli tanah dan bangunan agar tidak tertipu:

  • Jangan Tergiur oleh Harga Murah

Meskipun patokan harga murah tanah termasuk hal yang lumrah, khususnya di daerah terpencil. Namun Anda pun harus mengetahui harga pasaran tanah di sekitar sana. Apabila perbandingan harganya terlalu jauh, Anda harus sedikit menaruh curiga pada penjual tanah tersebut.

  • Jangan Membeli Tanah Kavling

Bagi Anda yang ingin berinvestasi dalam bentuk tanah, sebaiknya menghindari membeli tanah yang telah memiliki patok kavling. Mengapa? Hal ini karena tanah dengan patok kavling mempunyai harga yang lebih mahal jika dibandingkan dengan tanah pada umumnya. Mahalnya harga tersebut terkadang digunakan oleh para penipu untuk melakukan manipulasi harga hingga trik-trik lain untuk memikat calon pembeli.

  • Jangan Sembarang Memilih Lokasi Tanah

Sebaiknya Anda juga mempertimbangkan dalam memilih lokasi tanah yang akan dibeli. Hal ini agar nantinya Anda tidak kesulitan ketika ingin menjualnya kembali.

  • Kroscek Keabsahan Sertifikat

Ini adalah hal paling penting agar Anda tidak tertipu saat hendak membeli tanah. Lihatlah secara jelas apakah tanah yang dijual memiliki alas hak berupa sertifikat tanah, girik, atau petok B. Selain itu, perhatikan pula bagaimana pembayaran PBB atas tanah tersebut.

Itulah beberapa tips yang dapat Anda gunakan ketika ingin membeli tanah agar tidak tertipu. Semoga ulasan mengenai prosedur jual beli tanah dan bangunan di atas bermanfaat bagi Anda.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *